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「家や土地を買うと不動産取得税がかかるみたいだけど、いくらぐらいかかるの？」
お客様からこのような質問をされた時に、皆さんは自信を持って説明できますか？お客様はちょっとした疑問にも答えられる不動産会社に信頼を寄せるので、不動産取得税についても適切な知識を持っているとお客様の信頼が得られそうですね。お客様の疑問や質問にきちんと対応できるように「不動産取得税」についての知識をつけておきましょう。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地や建物を購入したり、増改築や新築したりした時に課税される、国の税金です。不動産の価格（固定資産税評価額）に対して4％の税率で課税されます。（ただし特例により、不動産次第では標準税率が軽減されることもあります。）
また不動産をタダで取得した場合や贈与、金銭のかからない等価交換でも課税対象になり、不動産取得税を支払う必要があります。対象外になるのは、相続の場合のみです。ちなみに、この不動産取得税は不動産購入（取得）時に一度だけかかる税金であり、払い続けるものではありません。
不動産を取得後、対象の都道府県の県税事務所に不動産を取得したことを申告すると、納税通知が届きます。仮に申告を忘れてしまったとしても、不動産取得の4ヶ月〜1年半後くらいに納税書が届きます。
不動産取得税はいくら？計算の仕方について
不動産取得税の計算方法について見ていきたいと思います。不動産取得税は、下記の式で求められます。
税率は、住宅が3％、住宅以外の家屋が4％、土地が3％です。
新築住宅の固定資産税評価額は、一般的に総建築費の40～60％で決定されます。例えば総建築費が3,000万円ならば、固定資産税評価額は1,200万～1,800万円となります。（条件によっては多少差額が出る場合があります。）
不動産取得税の免税・軽減の特例について
不動産取得税の減税の特例を受ける前提として、各都道府県の定める期間内に県税事務所に申告が必要です。申告を忘れてしまっても、県税事務所から申請書が送られてくる場合も多々あります。
下記の5つのケースでそれぞれ説明をしていきます。
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不動産取得税の免税(不動産取得税が0円になる)
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標準税率の軽減
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宅地の課税標準額の軽減
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新築住宅及びその敷地の不動産取得税の軽減
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中古住宅及びその敷地の不動産取得税の軽減
不動産取得税は、不動産の固定資産税評価額が控除額よりも低ければ、免税となります。
賃貸の床面積が40㎡以上240㎡以下のアパート・マンションを新築するか新築した同様物件を他から購入し、場合は、「住宅特例控除」として固定資産税評価額から控除額1,200万円（平成9年4月1日以降の新築、東京都の場合）を差し引いてから3％の税率を掛けます。この控除額は都道府県によって相違する場合があります。
アパート・マンションのような共同住宅の場合は、部屋毎に特例の対象になるかを判定します。例えば、各部屋の面積が50㎡で、それぞれ固定資産税評価額が500万円だった場合。
不動産取得税＝500万-控除額（1,200万）×3％＝0
控除額の方が固定資産税評価額より大きくなってが0円となり、全ての部屋が課税なしとなります。
床面積70㎡かつ共有持分土地面積50㎡の中古マンションを、居住用として購入した場合は「住宅特例控除」が受けられます。
例：建物の固定資産税評価額1,000万円、土地の固定資産税評価額3,000万円の場合
建物の不動産取得税は、下記の計算式から0になります。
建物の不動産取得税=1,000万-控除額（1,200万）×3％=0
また土地の不動産取得税は、下記の計算式を元に計算します。
土地の不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）
A ＝ 45,000円
B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
上記の計算式から、B =3,000万円/50㎡）× 1/2 ×（70㎡×2）× 3％ ＝ 126万円
Bは126万円となり、Aの45,000円より大きくなるため、控除額126万円が適用されます。
よって、土地の不動産取得税は、
土地の不動産取得税 = （3,000万円 × 1/2 × 3％ ）− 126万円 =0円
建物も土地も非課税となります。
先ほど「不動産取得税とは？」のところでも軽く触れましたが、不動産次第では特例で標準税率が軽減されると述べました。具体的には以下のようになります。
土地及び住宅・・・3％
住宅以外（店舗など）・・・4％
つまり住居として利用する場合は、ほぼ適用になります。
宅地であれば、課税標準額は2分の1になります。
宅地の不動産取得税＝固定資産税評価額 × 1/2 × 3％（1/2特例は2021年3月31日まで）
建物
| 特例の税額 | 不動産取得税 =（固定資産税評価額‐1,200万円） × 3％ |
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軽減の要件 （増改築含む） |
・居住用その他も含め住宅全般に適用 マイホーム、セカンドハウス、賃貸用マンション（住宅用）など ・課税床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下 |
土地
| 特例の税額 |
不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2 × 3％）−控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡が限度）） × 3％ |
| 軽減の要件 |
上記「建物」の軽減の要件を満たすこと ・取得から3年以内（2020年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合） ・土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合） |
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認定長期優良住宅の税額の軽減 |
特例減税1,200万→1,300万 |
建物
| 特例の税額 |
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 − 控除額※1） × 3％ ※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干違います。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認下さい。 新築日 控除額※2 1997年(平成9年) 4月1日以降 1,200万円 1997年(平成9年) 3月31日以前 1,000万円 1989年(平成元年) 3月31日以前 450万円 1985年(昭和60年) 6月30日以前 420万円 1981年(昭和56年) 6月30日以前 350万円 1975年(昭和50年) 12月31日以前 230万円 1972年(昭和47年) 12月31日以前 150万円 1954年(昭和29年) 7月1日 〜1963年(昭和38年) 12月31日 100万円 ※2 控除額は自治体により異なります。事前にご確認ください。 |
| 軽減の要件 |
・買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得 （賃貸用マンション[住宅用]は適用外） ・50㎡以上240㎡以下（課税床面積） ・次のいずれかに該当するものであること （1）昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課 税台帳に記載された新築日で判断） （2）（1）に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることにつ いて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること（証明方法はこちら） （3）新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合する ための改修を実施する一定の中古住宅であること |
土地
| 特例の税額 |
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1/2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％ |
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軽減の要件
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・上記「建物」の軽減の要件を満たすこと ・取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること（土地先行取得 の場合） ・土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にそ の土地を取得すること（建物建築先行の場合） |
不動産取得税を計算してみましょう
では実際に不動産取得税を計算します。
- 2019年1月に自分で住むための新築マンション（平成30年11月建築）
- 建物の固定資産税評価額が1,800万円
- 土地（課税床面積75㎡、共有持分の土地面積50㎡）で固定資産税評価額3,000万円
この場合の不動産取得税はいくらになるでしょうか？
＜建物＞
1,800万円−1,200万円×3％＝18,000円
＜土地＞
（3,000万円/50㎡）× 1/2 ×（75㎡×2）× 3% ＝135万円
45,000円よりも135万円の方が多いので135万円が適用。
（3,000万円 × 1/2 × 3%）− 135万円 ＝ 0円
18,000円（建物）＋ 0（土地）＝18,000円
不動産取得税は18,000円になります。
※物件所在地によって若干数値が変わりますので、計算前に必ず確認してください。
まとめ
以上、不動産取得税についての記事でした。お客様の立場を考えると、税金の支払い額はできるだけ減らしてあげたいですよね。皆さんが不動産取得税を軽減及び免税にするアドバイスができると、お客様からの信頼感が増します。本記事の内容をぜひご参考になさってください。
他にも不動産にまつわる税金は、不動産取得税以外にもたくさんあります。不動産を建てる時にかかる「印紙税」や、完成した時にかかる「登録免許税」、不動産所有期間中の「固定資産税」などです。皆さんが税金に関する一連の流れをすべて把握し、お客様に節税のアドバイスをすることで、本当に頼れる不動産会社のイメージがつきます。お客様に付加価値を提供できるよう、幅広い知識の参考にしてください。
不動産賃貸仲介の追客にはこれ！
