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不動産売却における専任媒介契約とは？一般媒介契約との違いやメリットデメリットについて解説

2019.11.07　更新

「専任媒介契約について詳しく知りたい」

「一般媒介と専任媒介の違いは？」

「媒介契約を結ぶ時の注意点は？」

本記事はそんな方のための記事です。不動産売却では、売主と売買契約を結ぶ際、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」のいずれかで媒介契約を結びます。それぞれの媒介契約には違いがあり、本記事ではこの違いについてお伝えしていきます。

【この記事のポイント】

3種類の媒介契約の違いがわかる
それぞれの媒介契約のメリットとデメリットがわかる
媒介契約を結ぶうえでの注意点がわかる

それぞれの媒介契約の違いを把握し、売主が納得のいく売買契約を終結できるように、本記事をお役立てください。

不動産会社と結ぶ媒介契約とは？

媒介契約とは、売主が不動産会社へ正式に仲介を依頼する際に結ぶ契約です。売主の希望する仲介サービス内容と手数料を明確にする大切な書類を交わします。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
媒介契約の有効期間	制限なし（3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズの登録義務	任意	媒介契約締結から 7日以内	媒介契約締結から 5日以内
業務処理状況の報告	任意	2週間に 1回以上	1週間に 1回以上
仲介依頼の重複	〇	×	×
直接契約	〇	〇	×

専属専任媒介契約、専任媒介契約は売主との契約において制約が強いため、レインズの登録義務や媒介契約の有効期間、業務処理状況の報告などの義務があります。それに対して一般媒介契約は、他の媒介契約と比べて制約が緩いためレインズの登録と、業務処理状況の報告は任意です。一般媒介契約の有効期間に原則制限はありませんが、行政指導上3ヶ月となっております。

レインズ登録と不動産における媒介契約について

売買物件は基本的にレインズへの登録義務があります。しかし、一般媒介契約の売買物件に関しては、レインズの登録は任意で、登録義務がありません。また、専任媒介契約を結んだ物件は7日以内、専属専任媒介契約を結んだ物件は5日以内にレインズに登録する義務があります。

【参考】レインズとは？仕組み、メリット、登録義務などについて解説

3つの媒介契約（一般、専任、専属専任）のメリット・デメリットについて

不動産会社との媒介契約には、3つの媒介契約があることを先ほどお伝えしました。ここでは、3つの媒介契約の説明と、メリット・デメリットをお伝えします。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、3つの媒介契約の中でもっとも制限の少ない契約です。レインズの登録や媒介契約期間も任意で、複数の不動産会社に仲介依頼ができ、売主が自分で購入希望者を見つけた場合も、直接売買することが可能です。

メリット

一般媒介契約のメリットは、売主が複数の不動産会社と契約を結ぶことができることです。物件情報をより多くの方に届けやすくなり、成約の可能性を高められます。また、自分で買い手を見つけて直接取引できるなど、売主にとって自由度の高い契約となっているので、臨機応変に対応できるのもメリットといえるでしょう。

デメリット

一般媒介契約のデメリットは、不動産会社が積極的に販売活動をしない可能性があることです。なぜなら、契約を決めた不動産会社のみ仲介手数料を取れるので、それ以外の不動産会社はそれまでの販売活動（広告費など）の回収が見込めなくなります。そのリスクを軽減するために、不動産会社は有料の広告などを積極的に使用しない恐れがあります。

また、レインズへの登録が必須ではないため、物件によっては売れ残る可能性が高まることがデメリットとなりそうです。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、物件の販売活動全般を1社の不動産会社に任せる契約。他の不動産会社と重複して仲介を依頼できませんが、売主が自ら買主を見つけて直接売買契約を締結することは可能です。専任媒介は、売主に対して拘束力の強い契約になります。専任媒介契約で、仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、先の「不動産会社と結ぶ媒介契約とは？」で説明したような法規制があります。

メリット

専任媒介契約のメリットは、不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶため、不動産会社が物件売却活動を積極的に行ってくれる点です。また仲介手数料については、1社の不動産会社に任せるという契約の性質上、不動産会社にとって両手仲介が狙いやすい媒介契約となります。

売主自身で買主を見つけることもできるので、売買できる可能性が高まります。さらにレインズへの登録が義務となっている点と、14日に1回以上の販売状況の報告が義務づけられている点が、売主にとってのメリットです。

【参考】【不動産事業者の基礎知識】囲い込みとは？罰則や仲介手数料についても解説

デメリット

専任媒介契約では、メリットにも挙げた「不動産会社1社としか契約できない」ことが逆にデメリットになることもあります。物件の販売活動が依頼した不動産会社に委ねられることで、他社との競争がないため、場合によっては販売活動に積極的でなくなる可能性があります。それを防ぐために「業務処理状況の報告」以外の時にも、売主から積極的に物件状況を問い合わせるといいでしょう。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、専任媒介と同様に販売活動の全般を1社の不動産会社に任せる契約です。仲介を1社の不動産会社にのみ依頼し、他の不動産会社と重複して仲介を依頼できない媒体契約。さらに、売主自らが見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）においても、依頼した不動産会社を通して取引する義務があります。

このように専属専任媒介契約は、専任媒介よりも売主に対してさらに拘束力の強い契約です。専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務について、専任媒介契約と同様に法規制があります。

メリット

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と同様、不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶため、不動産会社が物件売却活動を積極的に行ってくれる点です。また仲介手数料についても専任媒介契約と同様に、両手仲介が狙いやすい媒介契約です。専任媒介契約との違いは、販売状況の報告が7日に1回以上、レインズの登録期間が2日短縮されている点です。

デメリット

専属専任媒介契約のデメリットは、専任媒介契約と同様ですが、売主が買主を見つけてきたとしても、直接取引ができないという点です。売主が買主を見つけてきた場合でも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買契約を行う必要があります。

媒介契約を結ぶ時の注意点

ここでは、媒介契約を結ぶ時の注意点についてお伝えします。媒介契約を締結すると、契約内容が明確になる一方で、売主にも契約上の義務が生じる点を、不動産会社および売主の双方がしっかり押さえておく必要があります。

売主の希望を明確に伝える

売主は、売却希望価格や売却時期などを、不動産会社に明確に伝えることが大切です。また、物件の広告宣伝の有無や引越し可能な時期など、売主の事情を考慮し正確に希望条件を伝えることも重要となります。ただし、希望する条件では売却が困難な場合もありますので、不動産会社と十分に協議した上で、最終的な条件決定をすることが望ましいです。

仲介業務の内容を確認する

媒介契約を締結する前に、不動産会社が提示した仲介業務の内容を再度確認することも大切です。とくに「販売活動行動」「報告内容」「仲介サービス内容」などの確認はしっかりするとよいでしょう。ここを怠ると、受けられると思っていたサービスが受けられない場合があります。

仲介手数料と媒介契約を確認する

不動産会社の仲介業務の内容を明確にした上で、仲介手数料についても確認しましょう。仲介手数料の法規制などをしっかりと理解して、不動産会社と話し合うことが大切です。また、媒介契約の内容も把握しておき、「一般」「専任媒介」「専属専任媒介」の、どの契約を結んでいるか確認します。

【コラム】囲い込みとは？

囲い込みとは、売主から物件の売却依頼を受けた不動産業者が、物件をレインズに登録したにもかかわらず、他不動産業者からの問合せに対して物件を紹介しない行為のことをいいます。そして自社で売買契約を完結し、仲介手数料を多く取れる「両手仲介」を狙います。中には、意図的にレインズに登録しない業者もいるようです。

また、似たような行為が「売り止め」。こちらは物件情報が出ているにもかかわらず、（意図的に）販売を一時中断している状態のことをいいます。

両手仲介を狙うためにこのような行為を行うと、物件の円滑な流通を妨げ、さらに売買主の利益を損失させる恐れがあるため、不動産業界では囲い込みが問題視されています。詳しくは以下の記事をご覧ください。

【参考】【不動産事業者の基礎知識】囲い込みとは？罰則や仲介手数料についても解説