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囲い込みとは？罰則や仲介手数料についても解説

2019.10.17　更新

「不動産業の『囲い込み』について知りたい」

本記事はそんな方のための記事です。不動産の業界用語の1つに「囲い込み」という言葉があり、動産業界ではよく使われている言葉です。

「囲い込み」はやり方によってはお客様に対し不義理な行為に当たってしまいます。今回は、そんな「囲い込み」について解説していきます。

本記事のポイント

囲い込みとは？なぜ、囲い込みが発生するのか？がわかる
囲い込みと売り止めの違いがわかる
囲い込みに対して取られている対策、違法性についてわかる
不動産のレインズへの登録義務についてわかる

不動産業界における、囲い込みとは？

不動産業界における「囲い込み」とは、売主から不動産の売却を依頼された不動産会社が、意図的に他の不動産会社に物件を紹介しない行為のことをいいます。本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、国土交通大臣指定のデータベース（レインズ）に物件情報を登録する義務があります。そして、不動産業界全体で物件情報を共有し、できるだけ早く買主が見つかるように努力しなければなりません。

その登録義務を果たさず、自分のところだけで物件の売買を意図的に行なう行為を「囲い込み」といいます。また、登録をしたとしても、他の不動産会社の問合せに対し物件を意図的に紹介しない行為も「囲い込み」に当たります。

なぜ、囲い込みが発生するのか？

そもそも、なぜ囲い込みが発生してしまうのでしょうか。その原因には「不動産取引で発生する仲介手数料」が関係しています。それでは仲介手数料の仕組みについて、簡単に説明しましょう。

ご存じの通り、不動産仲介会社の収入のほとんどは仲介手数料で構成されています。仲介手数料は物件を売りたい売主と、物件を買いたい買主の間を取り持ち、売買を成立させることによって発生します。

この仲介手数料は、売主と買主双方から受け取ることができ、これを「両手」といいます。一方、売主か買主を別の仲介会社から紹介された場合、受け取れる仲介手数料は片方からのみです。これを「片手」といいます。

「両手」と「片手」では、1回の取引で受け取ることができる仲介手数料が2倍になります。そのため、両手仲介を狙いたい不動産仲介会社が意図的に他不動産会社に物件を紹介しないという「囲い込み」が発生してしまうのです。

【コラム】「囲い込み」と「売り止め」の違いとは？

ここではコラムとして「囲い込み」と「売り止め」の違いについて解説します。囲い込みは先ほども説明した通り、不動産仲介会社が意図的に物件情報を他の不動産会社に紹介しない行為をいいます。

一方売り止めの場合、物件情報はレインズ上では公開になっていますが、他の不動産会社からの物件問合せに対し理由をつけて物件を紹介しないことをいいます。

いずれにせよ、仲介会社の都合によって売り物件が流通できない状態になっているので、売主にとっては「希望通りの価格で売れるチャンス」を失う可能性があります。また買主にとっても、本来なら買えるはずの物件を買うことができないので、売主・買主双方に不利益を与えている状況といえます。

囲い込みの違法性は？

では、この「囲い込み」に違法性はないのでしょうか。先ほども触れました通り、囲い込みは不動産仲介業者が手数料を多く受け取りたいがために、売り物件を意図的に流通させないという仲介会社側の都合で行われます。両手仲介にこだわる仲介会社によって物件売買の機会が制限され、物件が売れ残るというケースもあるようです。

ただし現状では、物件の囲い込み自体は宅建業法違反ではないとされています。しかし、内容次第では刑事責任や民事責任の対象となることもあります。

【参照】【囲い込み・その他の不正×法的責任｜行政／刑事／民事責任】

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約で、レインズへの登録をしない、または遅い場合は違反に繋がることもあります。しかし、売主の承諾があれば、物件の囲い込みをしても構わないようです。ただし媒介業務報告書で、対象物件に対して起こった取引詳細などを売主に報告する義務があります。（他不動産からの内覧依頼を断りました、など）

囲い込みに対して取られている対策とは？

ここからは「囲い込み」に対する対策には、どんなものがあるのかを解説していきます。

ステータス管理機能をレインズに導入することによって、売主自身が自分の物件の登録状況を確認できるようになります。売主自身が物件登録情報や申込の有無を確認できるようにし、物件状況を把握することによって囲い込みを防止するという狙いです。

また、東日本レインズの利用規定に「紹介拒否の禁止」が追加されました。違反者には、レインズの利用停止や会員登録の除名などの処分が下されます。

【参照】公益財団法人東日本不動産流通機構業務方法書

米国では不動産仲介会社の囲い込みは、「ポケットリスティング行為」として厳しく処罰されており、最悪の場合宅地建物取引業免許が剥奪されるようです。

また、他にも売主自身で「囲い込み」が行われていないかを確認する方法もあります。まず売主自身が不動産業者を装い、電話で対象の「物件確認」を行います。その後一般客を装い、電話で対象の物件に「問い合わせ」をします。不動産業者を装った時に「申込あり」と返答し、一般客に「申込なし」と返答した場合、その物件は囲い込み対象になっている可能性があります。

そして、売主が「囲い込みを行なっていない」とはっきりうたっている不動産会社を選ぶことや、売主自身が「囲い込みをしていますか？」とはっきりと口にすることも対策となるということです。