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両手仲介とは？手数料や媒介契約、レインズついても解説【不動産用語解説】

2019.11.21　更新

「両手仲介について知りたい」

「不動産の仲介手数料や手数料の用語について知りたい」

「不動産媒介契約と仲介手数料の関係性について知りたい」

本記事はそんな方のための記事です。「両手仲介」は不動産売買で知っておきたい用語の一つ。そこで本記事では、両手仲介と片手仲介の違いや、仲介手数料の業界用語についてお伝えしていきます。

【この記事のポイント】

両手仲介と片手仲介との違いがわかる
両手仲介の不動産仲介手数料についてわかる
媒介契約や囲い込みについてわかる

本記事をお読みいただき、業務にぜひお役立てください。

両手仲介とは？片手仲介との違いは？

両手仲介とは？

両手仲介とは、1つの物件に対して1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介を行い、両者から仲介手数料を受領することです。不動産会社にとって両手仲介は、もっとも多くの手数料が得られ、ほとんどの不動産会社が両手仲介を目指しているといわれています。

しかし両手仲介は、物件を「できるだけ高く売りたい」と思う売主と「できるだけ安く買いたい」と思う買主の、相反した要望を1社で対応するので両手仲介の成立は難しいことが多いと言われています。

片手仲介とは？

片手仲介とは、1つの物件に対して売主と買主に、それぞれ別の不動産会社が仲介を担うことをいいます。両手仲介に比べ仲介手数料は半分になりますが、売主と買主を別々の不動産会社が見つけるので、効率よく売買契約を結ぶことが可能です。

なお、複数の仲介会社が関わる売買契約で「分かれ」があります。「分かれ」とは、仲介取引（片手）で得た仲介手数料をさらに複数の不動産会社で分けることをといいます。たとえばある売物件に対して、買主が見つからない時や迅速に売買契約を成立させたい時に、複数の仲介会社に物件仲介を依頼。そうすることで、買主が見つかる可能性を高められるので、売買契約をスムーズに行うことが可能となります。

両手仲介の不動産仲介手数料は？

次に、両手仲介した時の不動産仲介手数料についてお伝えします。

まず、片手仲介の仲介手数料は以下のように計算します。宅地建物取引業法で上限額が決められておりますが、下限は設定されていないようです。

物件売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格の5% + 消費税
200万円を超えた400万円以下の部分	売買価格の4% + 消費税
400万円を超えた部分	売買価格の3% + 消費税

また400万円を超える場合には、一般的に以下の速算式で計算することが多く用いられています。

仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

先ほどもお伝えした通り、両手仲介を行うと仲介手数料を売主と買主の双方から得られます。つまり「上の計算式×2」となるため、1回の取引単価が高く、不動産会社としては可能な限り、両手仲介を狙いたいと考えてしまうものではないでしょうか。しかし、この両手仲介を狙って、他の不動産会社に物件を紹介しないことを「囲い込み」と呼びます。（囲い込みについては、次の章で解説します。）

囲い込みとは？

囲い込みとは、売主に物件の売却依頼を受けた不動産会社が、両手仲介を狙うために他の不動産会社に物件を「意図的に」紹介しないことをいいます。囲い込みによって物件情報が広まらないので、買主が見つかりにくくなります。それによって売れるチャンスを逃す可能性が高まるので、囲い込みは問題視されているのです。

しかし、不動産媒介契約によっては両手仲介になりやすい媒介契約があります。その点も含めて、次の章では物件の媒介契約についてお伝えしていきます。

【参考】囲い込みとは？罰則や仲介手数料についても解説

3つの媒介契約（一般、専任、専属専任）について

ここでは媒介契約について解説します。媒介契約とは、物件の売主が不動産会社へ正式に仲介を依頼する際に結ぶ契約です。媒介契約には3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

一般媒介

一般媒介とは、3つの媒介契約の中でもっとも制限の少ない契約です。レインズ（REINS）の登録や媒介契約期間も任意で、複数の不動産会社に仲介依頼ができます。売主が自分で購入希望者を見つけた場合も、直接売買することが可能です。

専任媒介

専任媒介とは、物件の販売活動全般を1社の不動産会社に任せる契約です。他の不動産会社と重複して仲介を依頼できませんが、売主が自ら買主を見つけて直接売買契約を締結することが可能です。専任媒介は、売主に対して拘束力の強い契約になりますので、レインズの登録や媒介契約の有効期間、業務処理状況の報告などの義務があります。

専属専任媒介

専属専任媒介とは、専任媒介と同様に販売活動の全般を1社の不動産会社に任せる契約です。仲介を1社の不動産会社にのみ依頼し、他の不動産会社と重複して仲介を依頼できません。さらに、売主自らが見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）においても、依頼した不動産会社を通して取引する必要があります。専任媒介契約と同様に、媒介契約の有効期間、業務処理状況の報告などの義務があります。

以上が媒介契約の解説です。解説を見てもわかるように、両手仲介になりやすい媒介契約は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。

【参考】不動産売却における専任媒介契約とは？一般媒介契約との違いやメリットデメリットについて解説

【用語解説】レインズ（REINS）とは？

ここでは、前章で出てきたレインズ（REINS）について解説します。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとってレインズ（REINS）と名付けられています。なお、不動産流通機構は不動産業者等により構成され、不動産取引の適正化と円滑化を目的としています。

【参考】レインズとは？仕組み、メリット、登録義務などについて解説